“밀줄 쫙”… 양도소득세 탈루, 이렇게 조사합니다

“공부상으론 업무용이라 괜찮겠지?”
“동거가족이면 세대 분리된 거 아냐?”
이런 식의 안일한 판단이 결국 세무조사로 이어진다. 국세청은 양도소득세와 관련된 실무 쟁점을 집중적으로 점검하면서, 납세자의 ‘형식 논리’를 실질 중심 과세 원칙으로 바로잡고 있다.

최근 국세청이 제시한 ‘밀줄 쫙, 부동산세금 체크포인트’ 제1회 사례집에서는 양도소득세 관련 6가지 핵심 조사 사례를 소개했다. 다음은 실제 사례를 기준으로 요약한 내용이다.

소득세법상 “주택” 해당 여부
- 공부상 용도는 ‘업무시설’이라 하더라도, 실제로 사람이 거주하면 주택으로 간주되어 양도세 중과 대상이 될 수 있다.
- 예: 사무소로 신고된 건물을 주거용으로 사용한 경우.
소득세법상 “1세대” 해당 여부
- 주민등록이 분리되어 있어도, 실질적으로 생계를 함께 하는 동거가족이라면 하나의 세대로 본다.
- 예: 부모와 자녀가 주민등록을 따로 두었지만 함께 살고 있다면 ‘1세대’로 판단.
공제되는 필요경비 요건
- 증빙 없는 인테리어 공사비, 집기비 등은 필요경비로 인정되지 않는다.
- 자산가치 증가와 관련 없는 지출은 공제 대상이 아님.
공제되는 취득가액 인정 요건
- 실제 취득가액이 확인되지 않으면, 환산취득가액(기준시가 비율 등)만 적용된다.
- 예: 과거 거래계약서를 분실한 경우.
자경농지 양도세 감면 요건
- 자경 요건을 충족하려면 농지소재지에 8년 이상 거주하며 직접 농사를 지었는지 여부가 중요하다.
부당한 분할 양도 거래
- 하나의 토지를 여러 명에게 나눠 파는 방식으로 세 부담을 줄였더라도, 실질적으로 동일 거래라면 분할 과세가 아닌 전체 거래로 간주되어 과세된다.

국세청은 “양도소득세 관련 법령은 실질 과세 원칙이 우선이며, 외형상 서류나 명의만으로 세금 회피를 시도하는 것은 통하지 않는다”고 강조했다.

부동산 전문 세무사들은 “부동산 거래 전 세무 전문가의 조언을 받는 것이 절세와 세무조사 방지의 핵심”이라며, “특히 다주택자, 농지 소유자, 비사업용 토지를 보유한 납세자는 자칫 중과세 대상이 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다”고 조언했다.